隨著商品房逐漸由毛坯房轉(zhuǎn)變?yōu)榫b修房，商品房買賣合同質(zhì)量糾紛愈加集中在裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。7月20日，江蘇省高級人民法院向社會公布《全裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，該《審理指南》的制定旨在平等維護購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范、正確、及時審理此類糾紛案件。
合同概括性排除廣告、樣板房對質(zhì)量約定，不予支持
據(jù)介紹，該《審理指南》的制定是根據(jù)《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合全省審判實踐，報經(jīng)最高人民法院審查批準。全裝修商品房，即俗稱的“精裝修房”，指在房屋交付時已具備基本居住使用功能。
關(guān)于裝修質(zhì)量要求認定的一般規(guī)則，《審理指南》明確，交付全裝修商品房的裝修質(zhì)量，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)和相應(yīng)建設(shè)工程質(zhì)量、安全標準、技術(shù)規(guī)范以及當事人的約定。裝修質(zhì)量要求，出賣人與買受人有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確又不能達成補充協(xié)議的，依據(jù)《民法典》第510條規(guī)定按照合同有關(guān)條款或交易習慣確定；仍不能確定的，按照《民法典》第511條第一項規(guī)定確定。法律、法規(guī)有相關(guān)強制性規(guī)定的，適用強制性規(guī)定。商品房所在地建設(shè)行政主管部門關(guān)于商品房裝修質(zhì)量約定和履行要求的管理性規(guī)范，以有利于合同目的實現(xiàn)及合同全面適當履行為原則，在裁判說理中敘明。
《審理指南》規(guī)定，對當事人約定裝修質(zhì)量要求的認定，一般應(yīng)當依據(jù)商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標準確認書、補充協(xié)議等書面合同內(nèi)容予以確定。不能確定的，結(jié)合商品房銷售資料（如廣告宣傳情況、樣板房樣貌）和房屋裝修施工資料（如裝修材料清單、裝修材料價格）等載明的內(nèi)容綜合認定。樣板房裝修實際用材不能確定的，樣板房裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等裝修施工資料，可以作為認定約定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。
購房者認為精裝修的實際質(zhì)量與廣告、宣傳頁等不符，是引發(fā)此類糾紛的常見原因。對此，《審理指南》明確出賣人的銷售廣告、宣傳資料對裝修質(zhì)量要求所作說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立和價格確定有重大影響的，應(yīng)當視為合同內(nèi)容。出賣人設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當與樣板房的裝修質(zhì)量相當。樣板房裝修的部品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當作為認定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同對所交付商品房的裝修與銷售廣告、宣傳資料、樣板房等不一致之處有明確具體特別約定的，從其約定，但未對買受人進行提示或者說明的除外。
出現(xiàn)質(zhì)量問題減少多少價款？給出計算方法
裝修價格與裝修質(zhì)量是否匹配，是精裝修房購房者最為關(guān)注的問題之一�！秾徖碇改稀访鞔_，當事人對裝修設(shè)計、裝修施工、裝修材料等據(jù)以估計裝修基本價值的內(nèi)容有約定的，裝修質(zhì)量要求的認定應(yīng)當從其約定。買受人主張以約定裝修價格、宣傳裝修價格或者備案裝修價格作為裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。當事人對裝修質(zhì)量要求沒有明確約定，又不能達成補充協(xié)議，買受人主張以裝修價格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。
關(guān)于減價責任與裝修差價損失，《審理指南》規(guī)定，裝修質(zhì)量不符合約定或法定要求，或者出賣人欺詐、裝修實際價值過分低于約定裝修價格，當事人對此未約定違約責任或者違約責任約定不明確，買受人請求出賣人減少房屋裝修部分價款的，應(yīng)予支持；當事人對此有明確約定，買受人要求出賣人在約定違約責任承擔方式之外減少裝修價款的，不予支持，出賣人同意的除外。
減少裝修價款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則，按“同比降低”規(guī)則核算數(shù)額，計算公式為（1－實際裝修估價/約定裝修估價）×裝修價格。約定裝修價格構(gòu)成不能確定無法進行評估，或者房屋裝修存在欺詐情形的，減少裝修價款的數(shù)額，依據(jù)約定裝修價格與實際裝修評估價格的差額，按照公平原則予以酌定。