該項目的情況并非孤例，眾多限價樓盤都由之前的精裝修改毛坯賣，就連部分商辦樓盤都開始毛坯賣房，放在市場好的時候完全不可想象，畢竟這種當(dāng)初打擦邊球的產(chǎn)品競爭激烈，賣得好壞除了地段，只有在精裝修上下功夫。而眼下，為了能把總價降下來，已經(jīng)顧不得許多了，宣傳口號也不再出奇出新，只有赤裸裸的“僅需××萬首付”的降價信息……
有人說房地產(chǎn)是夜壺，需要的時候拿來用，不需要的時候一腳踢開，其實，精裝修才是。房子好賣了，開發(fā)商想多賺錢，那就精裝修；房子難賣了，開發(fā)商想特價，那就取消精裝修�？傊�，精裝修猶如一面鏡子，總能有意無意中照出樓市的起起伏伏。
追憶
開發(fā)商與精裝修的幸福往事
房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜翼n樂向北京青年報記者講述了2000年左右，如何用精裝修拯救一個競爭力差的樓盤，使之成為該年度明星樓盤的親身經(jīng)歷。
該項目位于南二環(huán)核心位置，2000年之前并沒有今天的地域價值，周邊有兩個競爭樓盤，價格都比該項目便宜，該項目開發(fā)商由于前期定位失誤、融資成本高，財務(wù)成本比競爭樓盤都高，因此售價降不下來，否則賠錢。
開發(fā)商邀請知名的策劃公司為項目出謀劃策，經(jīng)過分析，策劃公司提出了買房送精裝修的促銷策略。在當(dāng)時，裝修市場尚在起步階段，幾乎每一個買房人都有與裝修公司扯不清的糾紛，但每一個買房人又有著一個省錢省時的想法，加之開發(fā)商做擔(dān)保，與當(dāng)時市面上最好的裝修公司、最好的家具公司合作，該項目很快被一搶而光，創(chuàng)造了當(dāng)時一個銷售奇跡。
進(jìn)入2010年左右，市場化程度有所提高的房地產(chǎn)行業(yè)，多次嘗到了精裝修賣房的甜頭。于是，無論市場好壞，精裝修都成為開發(fā)商不可或缺的調(diào)價利器。
亦莊樓盤林肯公園，就是將精裝修賣房做到極致的代表。由于絕大多數(shù)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)都是商辦，而且體量達(dá)到上百萬平方米規(guī)模，因此，必須回款快才能保證后面的銷售節(jié)奏。開發(fā)商推出6000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)的精裝修交房，使該樓盤成為亦莊最熱銷的樓盤。
據(jù)該項目前營銷負(fù)責(zé)人介紹，精裝修賣房是當(dāng)時林肯成功的原因之一。由于都是商業(yè)產(chǎn)權(quán)，為了比拼周邊的住宅，開發(fā)商努力通過樣板間來找補(bǔ)產(chǎn)權(quán)的缺陷。而對外的精裝修報價6000元/平方米，確實是如果業(yè)主自己去一一購買所得出的價格，而開發(fā)商由于是項目集采，往往能夠從供應(yīng)商處得到非常大的折扣。
當(dāng)記者追問6000元的精裝修，成本大概是多少，該人士沒有正面回答，稱“有良心的話成本大概在50%，而沒有良心的話可能30%都不到，林肯公園成本超過了50%”。
遇到了市場冰點的時候，大多數(shù)開發(fā)商經(jīng)常會拿出一兩棟樓做特價房，而把價格降下來的理由就是：毛坯房。這樣一來，不僅項目總價降下來促進(jìn)了銷售，而且老業(yè)主也能接受降價的事實，畢竟是毛坯房呀，每平方米少了6000元。
開發(fā)商玩弄精裝修于股掌之間，這些年屢試不爽，這樣的玩法甚至傳導(dǎo)至別墅市場。在去年市場還未進(jìn)入冰點之時，很多別墅開發(fā)商蠢蠢欲動，畢竟動輒幾千萬的高端樓盤，按照總房款5%至10%的裝修預(yù)算，開發(fā)商眼里還盯上了業(yè)主幾百萬甚至上千萬的裝修款。有的別墅開發(fā)商裝修一棟賣一棟，開始了精裝修別墅的嘗試。但隨著去年市場的轉(zhuǎn)淡，最近這樣的嘗試似乎停止了腳步。
開發(fā)商賣房改毛坯
不得不說的苦衷
連續(xù)兩年北京樓市銷冠的開發(fā)商謝某對北青報記者說，沒有一個開發(fā)商不愿意精裝修賣房的。開發(fā)商喜歡精裝修的原因，大致分為這幾類：
一、市場需求。業(yè)主自己裝修太麻煩，而且隨著審美的提高，業(yè)主也愿意將自己的房子交給開發(fā)商專業(yè)團(tuán)隊去裝修，跟開發(fā)商的訴求一拍即合。因此，開發(fā)商為搶奪這部分市場，選做精裝修樓盤。成熟的開發(fā)商會選擇適合此類群體購買的區(qū)域，以及價格承受區(qū)域及戶型面積來做精裝修樓盤。
二、可以解決開發(fā)商的一些痛點。比如集中采購、控制成本。通過精裝房屋規(guī)模采購減少流通渠道和科學(xué)管理將一定程度上降低裝修成本，開發(fā)商將和客戶共享由此帶來的溢價，因此精裝修能給開發(fā)商帶來一定的利潤；優(yōu)化現(xiàn)金流。精裝修在一定程度上將改善開發(fā)商的財務(wù)現(xiàn)金流，可以減少資金占用和資金成本，資金占用的降低將有利于提高開發(fā)企業(yè)資本回報率；稅務(wù)優(yōu)化。據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人對土地成本和開發(fā)成本可加計20%扣除。做精裝修的話，土增扣除成本可以增加裝修成本部分的20%。
三、方便后期物業(yè)管理。比如統(tǒng)一工期，入住后對社區(qū)管理大有裨益，業(yè)主不會常年生活在大工地；統(tǒng)一風(fēng)格，比如陽臺、戶門，不會造成小區(qū)一房一個樣；便于物業(yè)管理，從維修還是維護(hù)角度都可以節(jié)省大量人力物力。
但從去年開始，各種限制性政策出爐，尤其近期落地的“限轉(zhuǎn)共”政策明確提出“不得捆綁精裝修銷售”，這也堵死了開發(fā)商向裝修要利潤的想法，毛坯交付成為絕大多數(shù)限房價項目的選擇。例如，作為北京市首批宣布即將入市的房山良鄉(xiāng)板塊的旭輝城及金樾和著項目，房屋交付標(biāo)準(zhǔn)都是毛坯;由華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體摘得的永外大街地塊，案名為永定府，同樣也是毛坯交房。
有關(guān)部門的初衷亦可以理解，來自官方的解釋之所以附加禁止捆綁銷售，主要目的是為了限制企業(yè)暗箱操作的空間，增加市場的公平性，限制開發(fā)商以此變相抬高產(chǎn)品售價，或者是以此來篩選有支付能力的客戶，從而保證更多人在公平的條件下參與選房。
但市場上有太多需要解套的地王項目，如果按照政府限定的價格出售，那么鐵定要賠錢，如果捂盤不開等待回暖，那么將面臨著資金使用成本及負(fù)面輿論的壓力，因此，不少開發(fā)商以各種方式捆綁精裝修。
以位于昌平某限房價項目為例，該項目在銷售過程中捆綁精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000-4000元/平方米。這也相當(dāng)于在限制銷售均價的基礎(chǔ)上房屋價格變相上漲。資料顯示，該項目的商品住房銷售均價不超過5萬元。
而在京西另一個高檔樓盤，三年前已經(jīng)高價取得土地，是該區(qū)域眾多地王中的一個，但由于各種原因，遲遲未能銷售，而三年來的財務(wù)成本疊加到房價中，項目售價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊最高二手房價，而有關(guān)部門實行一年多的“最高限價不許超過8萬元/平方米”的鐵令，又使得該項目無法突破8萬元/平方米限價。怎么辦？“做頂級的精裝修。”該項目負(fù)責(zé)人說，公司用了國際上大牌的室內(nèi)設(shè)計師，配備了歐洲頂級的建材，運用了目前別人還沒有用過的家居智能系統(tǒng)，而且連未來配送什么樣豪華的家具都已經(jīng)排上了日程。但目前看，這種做法存在極大的政策風(fēng)險。
記者問一位開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人，有關(guān)部門明令禁止捆綁精裝修，開發(fā)商“頂風(fēng)作案”的原因是什么？他答道：“沒辦法，不捆綁的話項目就會賠錢，做好被查的準(zhǔn)備，就是罰企業(yè)一大筆錢，但跟整個項目不賺錢相比，罰金不算什么大數(shù)。”
呼聲最終難敵市場
全裝修房時代或?qū)⑼七t
很多業(yè)內(nèi)人士都記憶猶新，2008年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，其中要求各地引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，推廣全裝修成品房。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修成品房。該《通知》中并沒有提到推進(jìn)全裝修房的具體時間，只是規(guī)定，要根據(jù)本地實際，科學(xué)規(guī)劃、分步實施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標(biāo)。
有關(guān)部門的初衷是基于裝飾裝修引發(fā)的結(jié)構(gòu)安全問題時有發(fā)生，業(yè)主在裝修房屋時的確存在極大的安全隱患，比如私自拆除承重墻而又不采取任何加固措施，使房屋整體能力削弱，嚴(yán)重的話會使房屋整體垮塌。推廣全裝修房，無疑會消除這方面的問題。而且全裝修交房有利于后期物業(yè)管理。
而在國外一些發(fā)達(dá)國家，住宅全裝修房已經(jīng)是房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)配。美國住宅建設(shè)目前已實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，市場上出售的都是全裝修房，基本沒有為個體服務(wù)的裝修企業(yè)；日本從上世紀(jì)50年代中期開始鼓勵企業(yè)進(jìn)行裝修式住宅的開發(fā)和推廣，發(fā)展到現(xiàn)在，所有在售住宅都是全裝修房。
萬科集團(tuán)前任董事局主席王石多年前曾表示，到2010年，萬科所有產(chǎn)品將實現(xiàn)精裝修，因為精裝修一定是大勢所趨，國外發(fā)達(dá)國家很多已經(jīng)達(dá)到100%精裝修，而當(dāng)時我國卻有80%是毛坯交房。言猶在耳，美好的愿望最終難敵市場的變化，目前萬科的產(chǎn)品線中，大量的剛需樓盤采用毛坯交房，只為降低總價迅速出貨，為追求規(guī)模做出犧牲。
而精裝修市場受挫最受傷的莫過于為居住創(chuàng)新做出貢獻(xiàn)的房企，比如健康住宅、科技住宅的開發(fā)商們，因為有這種基因的樓盤必定是經(jīng)過精裝修才能實現(xiàn)其價值的。
舉一個所有買房人要求精裝修的案例。亦莊某項目開發(fā)商，是全國知名的科技住宅倡導(dǎo)者，該企業(yè)通過運用毛細(xì)管網(wǎng)，實現(xiàn)了小區(qū)恒溫恒濕、空氣凈化。該企業(yè)在北京已經(jīng)有好幾個成功的案例，擁有了一大批頗受天氣影響、追求居住健康的忠實買房客戶。因此，該項目在蓄客階段受到追捧。
然而，該項目68000元/平方米的報價被有關(guān)部門駁回，只能65000元/平方米以下，且不允許捆綁精裝修。這一下麻煩了，因為毛坯房是無法植入毛細(xì)管網(wǎng)，無法實現(xiàn)恒溫恒濕功能的。為了解決這一問題，開發(fā)商只能跟買房人簽毛坯房合同，然后把精裝修工程交給一家第三方公司，由他們負(fù)責(zé)跟買房人協(xié)商是否選擇精裝修，統(tǒng)計結(jié)果：買房人100%要求精裝修。即使這樣，為了達(dá)到“民不舉官不究”的效果，開發(fā)商給選擇精裝修的買房人3000元/平方米的成本價格。
而許多在國外已經(jīng)取得成功經(jīng)驗的科技類住宅，目前也被國內(nèi)的開發(fā)商紛紛引進(jìn)，對我國的科技住宅的發(fā)展有著積極的影響，比如，某品牌開發(fā)商引入德國被動式住宅，就是對目前新風(fēng)系統(tǒng)、恒溫恒濕等現(xiàn)有科技住宅版本的又一次提升。所謂被動式住宅，起源于20世紀(jì)90年代的德國著名金融中心城市法蘭克福。這類住宅使用超厚的絕熱材料和復(fù)雜的門窗，主要通過住宅本身的構(gòu)造做法達(dá)到高效的保溫隔熱性能，并利用太陽能和家電設(shè)備的散熱為居室提供熱源，減少或不使用主動供應(yīng)的能源，即便是需要提供其他能源，也盡量采用清潔的可再生能源。
但被動式住宅有一個前提：必須是裝修房。一位考察過被動式住宅的專家對記者說，以他的理解，被動式住宅強(qiáng)調(diào)的是密封性，尤其是門窗。毛坯房是無法實現(xiàn)這種冷熱交換、使能量不流失的前沿科技。所以，只要不積極推進(jìn)精裝房，很多類似可以提升中國房地產(chǎn)業(yè)品質(zhì)的創(chuàng)新型產(chǎn)品就無法實現(xiàn)。
一業(yè)內(nèi)專家表示，在目前限購限價限售限貸等多方打壓之下，一線城市的樓市幾近冰點，毛坯交房會成為主流，這對于住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新會有所影響。目前看來，有關(guān)部門始終倡導(dǎo)的全裝修時代很可能將無限期地推遲。文/本報記者 張艦