以“地產(chǎn)界清流”自居的仁恒置地正陷入業(yè)主投訴漩渦中。
近段時(shí)間以來(lái)，有業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)稱(chēng)，位于武漢市后湖片區(qū)的仁恒·公園世紀(jì)小區(qū)“捆綁”裝修升級(jí)包，價(jià)外加價(jià)，遭遇維權(quán)難。
記者注意到，今年以來(lái)，仁恒全國(guó)多個(gè)城市的精裝修房都被業(yè)主公開(kāi)質(zhì)疑“貨不對(duì)板”，價(jià)外加價(jià)、捆綁銷(xiāo)售等違規(guī)銷(xiāo)售行為，爆發(fā)口碑危機(jī)。
來(lái)自新加坡的仁恒置地集團(tuán)有限公司，1993年進(jìn)入上海正式開(kāi)啟了在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，隨后不斷擴(kuò)張規(guī)模。今年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入為131.89億元，較去年同期增長(zhǎng)了44.7%；當(dāng)期利潤(rùn)也從去年同期的10.13億元增加至15.67億元，增幅54.8%。
高速發(fā)展的背后，高成本拿地及代建項(xiàng)目增多拉低了整體毛利率。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)合同預(yù)售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由于結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期則達(dá)到46.5%。
仁恒置地采取“堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)”來(lái)緩解利潤(rùn)下滑帶來(lái)的壓力。仁恒置地董事局主席、董事長(zhǎng)鐘聲堅(jiān)在公司中期業(yè)績(jī)報(bào)上表示：“項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工，將不會(huì)超過(guò)4至8個(gè)月，拿地到銷(xiāo)售平均不會(huì)超過(guò)12個(gè)月。”
針對(duì)捆綁銷(xiāo)售、代建模式、業(yè)績(jī)下滑等問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者聯(lián)系到仁恒置業(yè)方面并發(fā)送采訪(fǎng)函，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。
“捆綁”高價(jià)裝修升級(jí)包陷爭(zhēng)議
“當(dāng)初就是沖著仁恒的口碑和品質(zhì)買(mǎi)的房。”武漢市民羅女士在兩年前因?yàn)榭粗厝屎愕母咂焚|(zhì)，買(mǎi)下了當(dāng)時(shí)后湖最貴的樓盤(pán)——仁恒·公園世紀(jì)，開(kāi)盤(pán)時(shí)的毛坯備案均價(jià)為18000元/平方米，精裝修價(jià)格為3000元/平方米，另外還推出了《個(gè)性化裝修升級(jí)菜單》，價(jià)格2100元/平方米。也就是說(shuō)，實(shí)際上精裝修價(jià)格超過(guò)5000元/平方米，單套房源的精裝修總價(jià)達(dá)到80余萬(wàn)元。
雖然裝修溢價(jià)太高，但羅女士本著對(duì)仁恒的信任還是按揭買(mǎi)了一套一百多平米的房子，沒(méi)想到驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)“貨不對(duì)板”，說(shuō)好的精裝修根本不值這個(gè)價(jià)格。
另一位仁恒公園世紀(jì)的業(yè)主對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，去年買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行業(yè)主消費(fèi)高檔次裝修，裝修分3000檔跟5000檔，如果選擇3000檔，那么后期業(yè)主是無(wú)法安裝空調(diào)的，因?yàn)榉课莸牡蹴斠呀?jīng)做好了，除非把所有的吊頂拆除然后裝中央空調(diào)，然后再把吊頂裝上。如果選擇5000檔，就比3000的多了一個(gè)空調(diào)，一個(gè)新風(fēng)，凈水器，還有一個(gè)柜子，就這四樣?xùn)|西就多三十多萬(wàn)。
根據(jù)業(yè)主提供的仁恒·公園世紀(jì)《個(gè)性化裝修升級(jí)菜單》，以“增值尊享菜單”為例，包括衣帽間柜體、D2戶(hù)型玄關(guān)柜、東芝中央空調(diào)、愛(ài)迪士新風(fēng)系統(tǒng)和沁園凈水系統(tǒng)5項(xiàng)，單價(jià)2100元/平方米，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠價(jià)1890/平方米。也就是說(shuō)，僅上述5項(xiàng)配置業(yè)主需要支付30余萬(wàn)元的費(fèi)用。
有多名業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上投訴稱(chēng)，仁恒明面上打著精裝修升級(jí)包自由選擇的幌子，實(shí)際上通過(guò)“不買(mǎi)升級(jí)包不賣(mài)房”“不買(mǎi)升級(jí)包就阻止銀行發(fā)放貸款”“不買(mǎi)升級(jí)包，則交房后業(yè)主需要自行拆卸吊頂、墻面開(kāi)槽等行為(因未預(yù)留空調(diào)機(jī)機(jī)位)”等手段逼迫客戶(hù)不得不選購(gòu)升級(jí)包。大多數(shù)業(yè)主自身無(wú)購(gòu)買(mǎi)升級(jí)包意愿，但因?yàn)樯鲜鲈驘o(wú)奈簽訂合同。
對(duì)于仁恒·公園世紀(jì)額外附加裝修升級(jí)包的現(xiàn)象，武漢市江漢區(qū)相關(guān)部門(mén)回復(fù)稱(chēng)，“開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)未強(qiáng)制要求購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)盤(pán)時(shí)未發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽署‘升級(jí)包’購(gòu)買(mǎi)協(xié)議收取相關(guān)款項(xiàng)的違規(guī)銷(xiāo)售行為，其不作為購(gòu)房前置條件，未選擇裝修升級(jí)包的業(yè)主也已正常簽約備案，故不存在‘變相強(qiáng)迫（購(gòu)買(mǎi)）’的問(wèn)題。”
對(duì)于個(gè)性化升級(jí)菜單的爭(zhēng)議，長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，武漢仁恒竹葉山置業(yè)有限公司在一周前發(fā)布申明稱(chēng)，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，依托仁恒集團(tuán)“仁恒+”服務(wù)體系，客戶(hù)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽約完成后，提供個(gè)性化裝修升級(jí)菜單服務(wù)供選擇。“仁恒+”是仁恒置地集團(tuán)針對(duì)仁恒產(chǎn)品提供的一項(xiàng)增值服務(wù)，并非購(gòu)房的前置條件，公司一直以來(lái)嚴(yán)格按照武漢市商品房銷(xiāo)售行為辦法執(zhí)行，在認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)前期已將“仁恒+”服務(wù)詳細(xì)情況向客戶(hù)進(jìn)行介紹，但并未綁定銷(xiāo)售“仁恒+”。
仁恒竹葉山置業(yè)認(rèn)為，依據(jù)現(xiàn)已生效的司法判例，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《裝修委托合同》、《個(gè)性裝修合同》均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。對(duì)《個(gè)性裝修合同》單獨(dú)解除的抗辯觀點(diǎn)不予采納。
一位律師對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，違規(guī)價(jià)外加價(jià)、變相加價(jià)銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售等都是違法違規(guī)銷(xiāo)售的行為，從法律角度來(lái)講，如果開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳問(wèn)題依舊是違法的，消費(fèi)者有權(quán)維護(hù)自己的權(quán)益。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，從營(yíng)銷(xiāo)政策來(lái)說(shuō)，類(lèi)似捆綁銷(xiāo)售自然是有問(wèn)題的，至少?gòu)漠?dāng)前營(yíng)銷(xiāo)的管控角度看，通過(guò)捆綁的方式來(lái)變相提價(jià)和規(guī)避價(jià)格監(jiān)管，這自然是容易面臨各類(lèi)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)的。
代建項(xiàng)目頻遭遇維權(quán)
高速擴(kuò)張之下，宣稱(chēng)“仁信治業(yè)、持之以恒”，主打“高端品質(zhì)住宅”的仁恒置地旗下項(xiàng)目頻頻遭到維權(quán)。
近期，上海的仁恒·錦繡世紀(jì)業(yè)主也公開(kāi)質(zhì)疑項(xiàng)目“貨不對(duì)板”。據(jù)業(yè)主介紹，項(xiàng)目在建房屋已經(jīng)接近完工，但是外墻大多以涂料裝飾，和公司此前宣傳的“一二層石材底座、三層及以上鋁扣板、玻璃幕墻”差距很大。而在業(yè)主出示的購(gòu)房合同中，明確列出外墻主體為石材、鋁板幕墻及涂料，但并沒(méi)有具體寫(xiě)明各部分的所占比例。
在網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)上，關(guān)于仁恒項(xiàng)目維權(quán)的案例更是層出不窮。2020年11月29日，一位業(yè)主表示，自己買(mǎi)的仁恒棠悅灣房子是2018年建的，屬于二手房，房東此前沒(méi)有住過(guò)，“開(kāi)發(fā)商連電源線(xiàn)路都裝錯(cuò)了，所有的插孔沒(méi)電，地板也是鼓起來(lái)的，燃?xì)獯虿恢?hellip;…”
去年底�？谑凶〗ň致�(lián)合多部門(mén)，召集了群眾反映價(jià)外加價(jià)、捆綁銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售等違規(guī)銷(xiāo)售行為較多的8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，進(jìn)行了一次嚴(yán)肅的集體約談，要求各企業(yè)提高政治站位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)群眾反映的上述違法違規(guī)要立行立改，其中就包括海南仁恒陸僑投資有限公司。據(jù)報(bào)道，以“仁恒·海棠公園”項(xiàng)目為例，房?jī)r(jià)外捆綁車(chē)位20萬(wàn)-30萬(wàn)元，部分房型捆綁“裝修包”達(dá)40萬(wàn)元以上。
記者注意到，仁恒置地在長(zhǎng)三角地區(qū)的上海、蘇州、南京等地布局了代建項(xiàng)目，代建項(xiàng)目已經(jīng)成為仁恒置地重要的利潤(rùn)來(lái)源，以及潛在的未來(lái)營(yíng)收支撐。
公開(kāi)資料顯示，仁恒置地的第一類(lèi)代建項(xiàng)目約有400億元貨值，預(yù)估大概收入10余億元，整體利潤(rùn)率達(dá)到60%。
代建項(xiàng)目雖然會(huì)分?jǐn)傢?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)降低公司的持股比例。以克而瑞發(fā)布的銷(xiāo)售榜單計(jì)算，2017年-2018年，仁恒置地權(quán)益金額占比均為67.8%。2019年，仁恒置地開(kāi)始向“規(guī)模”提速，公司銷(xiāo)售目標(biāo)定為500億元，目標(biāo)增幅為65.07%。當(dāng)年，仁恒置地權(quán)益金額下降至48.2%。
從公司2020年新增項(xiàng)目來(lái)看，接近一半的項(xiàng)目公司持股比例在50%以下。2020年仁恒置地全口徑銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)871.2億元，不過(guò)其權(quán)益金額僅為450.4億元，權(quán)益金額占比51.7%。
快周轉(zhuǎn)應(yīng)對(duì)毛利率下滑
仁恒置地從上海、南京起步，專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)高端設(shè)施齊全的住宅、商業(yè)及綜合物業(yè)。2006年6月，公司選擇在新加坡主板上市。
2020年，仁恒置地預(yù)售額大約784.55億元，同比上漲40.8%。數(shù)據(jù)顯示，其在2016年-2018年的銷(xiāo)售收入分別為256.64億元、256.38億元、248.88億元。在2019年前后，仁恒的規(guī)模開(kāi)始提速突破500億，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年仁恒置地以561.4億的全口徑銷(xiāo)售金額位列第60位。
據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告披露，今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)合同預(yù)售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由于結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期則達(dá)到46.5%。
公司管理層在半年業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，公司今年上半年毛利率偏低，主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)比較低。從全年來(lái)看，毛利率會(huì)保持在30%左右，甚至30%以上一點(diǎn)。
高成本拿地?cái)偙×死麧?rùn)，從仁恒置地的土儲(chǔ)分布來(lái)看，新一線(xiàn)城市占比52.9%，一線(xiàn)城市占比19.8%，二線(xiàn)城市占比18.1%，三線(xiàn)城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計(jì)算，一二線(xiàn)城市占據(jù)了仁恒置地土地儲(chǔ)備的9成以上。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年7月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10》，南通R21020地塊以樓面均價(jià)16852元/平米位居榜首，由仁恒置地競(jìng)得，成交總價(jià)為35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價(jià)“地王”。
面對(duì)利潤(rùn)下滑帶來(lái)的壓力，仁恒置地采取的對(duì)策是“堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)”。鐘聲堅(jiān)在公司中期業(yè)績(jī)報(bào)上表示：“項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工，將不會(huì)超過(guò)4至8個(gè)月，拿地到銷(xiāo)售平均不會(huì)超過(guò)12個(gè)月。”
嚴(yán)躍進(jìn)指出，毛利率的下滑，說(shuō)明此類(lèi)做高端項(xiàng)目的房企后續(xù)需要關(guān)注定價(jià)政策和營(yíng)銷(xiāo)政策，如何讓產(chǎn)品在新的管控環(huán)境中更加適應(yīng)和發(fā)展，這也是非常關(guān)鍵的，需要調(diào)整產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)的策略。否則毛利率的下降，對(duì)于企業(yè)后續(xù)盈利和現(xiàn)金流等方面都會(huì)產(chǎn)生一些利空影響。