從2007年中國恒大地產(chǎn)首次進(jìn)入太原帶來精裝修產(chǎn)品的那一刻開始，富力、綠地、萬科等品牌地產(chǎn)也緊隨其后，紛紛打造各自的精裝修產(chǎn)品在太原市場生長蔓延。
時(shí)至今日，十多年間，精裝修項(xiàng)目已遍布全城各個(gè)角落。買房就買精裝修房已成為相當(dāng)一部分太原百姓置業(yè)首選。
隨著毛坯房產(chǎn)品的占比空間日益萎縮，2018年8月，省政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的實(shí)施意見》中提出，今后各設(shè)區(qū)城市中心城區(qū)范圍內(nèi)新出讓或劃撥國有土地上的新建住宅，原則上實(shí)行住宅全裝修，推行成品交房。
在毛坯房退出倒計(jì)時(shí)的當(dāng)下，精裝房時(shí)代全面來臨已是大勢所趨。隨著住宅產(chǎn)業(yè)及國家政策的調(diào)整和助推，風(fēng)生水起的精裝房，將會(huì)帶給行業(yè)怎樣的挑戰(zhàn)和機(jī)遇？
全裝修房已是大勢所趨
對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。事實(shí)上，早在2002年住建部出臺(tái)的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質(zhì)量規(guī)范提出明確要求。但目前全裝修住宅在我國住宅總量中的占比較低，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發(fā)達(dá)國家80%以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發(fā)展空間。
2017年，住建部發(fā)布《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中提到：到2020年國內(nèi)新開工精裝修住宅比例將大幅提高，主管部門推廣精裝交付模式的意圖已相當(dāng)明確。
近年來，浙江、上海、山東等地城市相繼出臺(tái)“100%精裝修”政策，并提出在2020年全面實(shí)現(xiàn)100%精裝配套的目標(biāo)。江蘇、北京、河南、四川、海南等地也緊隨其后陸續(xù)制定出“毛坯房”退出倒計(jì)時(shí)。截至目前，全國累計(jì)發(fā)布全精裝修政策30余次，涉及到20余個(gè)省市。毛坯房正成為歷史，全裝修時(shí)代已經(jīng)來臨。
由于精裝修可以拉開與競品的差距，因此標(biāo)桿房企對此的布局很積極。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實(shí)現(xiàn)精裝修比例分別為61%、41%、30%。北京、上海、深圳、廣州等城市的精裝修樓盤已經(jīng)達(dá)到50%以上，碧桂園、恒大、萬科的新房精裝修比例已接近或達(dá)到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50%。萬科2010年新開盤樓盤則全部為精裝修，恒大精裝修比例為行業(yè)內(nèi)最高，基本實(shí)現(xiàn)全部精裝修。保利地產(chǎn)、綠地、綠城、金地等也逐漸提高了精裝修比例。
山西房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，對于房地產(chǎn)商來說，全裝修由于稅收因素促使了成本的分?jǐn)偤徒档�，同時(shí)開發(fā)全裝修住房提高房地產(chǎn)商的住宅競爭力，促進(jìn)銷售，形成品牌效應(yīng)。
精裝房優(yōu)勢盡顯
精裝房，在很多人還沒有確切概念的時(shí)候，已在房地產(chǎn)市場各方推動(dòng)下強(qiáng)勢來襲。這也意味著，當(dāng)2018年10月1日以前審批的毛坯房銷售一空之后，太原房地產(chǎn)市場上將再無“毛坯房”出售。
政府和開發(fā)商為什么要全面推行精裝修房屋？
山西省房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士表示，發(fā)展全裝修住宅，是全面落實(shí)黨中央、國務(wù)院及省委、省政府推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)、堅(jiān)持綠色發(fā)展等一系列決策部署的具體行動(dòng)，是改善人居環(huán)境、提升住房供應(yīng)品質(zhì)、滿足人民群眾對美好生活的重要舉措。全裝修房是隨著社會(huì)需求變化而發(fā)展的一種進(jìn)步，是住宅形態(tài)的一種進(jìn)步，正在給人們的生活帶來更多便利和舒適。在歐美、日本等發(fā)達(dá)國家，這種房子已相當(dāng)普及，從建設(shè)到裝修的一體化流程，大大提高了質(zhì)量和效率。
相比毛坯房，隨著人們環(huán)保意識(shí)逐漸增強(qiáng)，“精裝”是實(shí)現(xiàn)綠色低碳、環(huán)保節(jié)能的重要途徑。在快節(jié)奏生活壓力下，精裝相較于毛坯優(yōu)勢更大。太原市某一線品牌地產(chǎn)商相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，推行精裝修或全裝修房，無論對于購房者、開發(fā)商或整個(gè)社會(huì)而言，都是利在千秋的事情。從全國大趨勢看，全力推行成品房交付，可以減少建筑垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和節(jié)能減排。從開發(fā)商的角度來看，精裝修房可以提升2%左右的溢價(jià)。根據(jù)省里出臺(tái)的《意見》來看，開發(fā)商的裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)予以扣除。全裝修住宅采用裝配式裝修方式的，裝配式裝修工程量計(jì)入單位建筑預(yù)制裝配率，享受裝配式建設(shè)工程相關(guān)支持政策等。
最關(guān)鍵的是，從客戶的角度來說，精裝房更加省時(shí)省事省工。通過專業(yè)化設(shè)計(jì)和施工，能夠有效保證房屋的結(jié)構(gòu)安全、消防安全等。全裝修費(fèi)用將來納入到商品住宅總價(jià)，還可以享受到契稅和貸款的優(yōu)惠。
“盡管精裝修房在太原接受程度高，但相較之下，管理還是寬松。江浙等南方城市，精裝修和毛坯房的價(jià)格做按揭貸款時(shí)要分開，裝修費(fèi)用要一次性交付，加大購買門檻。如果下一步太原也推行，那么接受程度會(huì)下降很多。”對于精裝修房“千房一面”等問題，業(yè)內(nèi)人士透露，下一步，太原市也將在銷售場所公示全裝修住宅樓棟、戶型、設(shè)計(jì)、“菜單式”裝修的選擇內(nèi)容、采用的裝修部品、部件及品牌、采用的裝修材料質(zhì)量及環(huán)保證明等相關(guān)信息等，可以滿足消費(fèi)者對于個(gè)性化服務(wù)的需求。
毛坯房逐漸退出歷史舞臺(tái)
對于精裝修眼前的洶涌來勢，一些毛坯房項(xiàng)目基本處于倒計(jì)時(shí)狀態(tài)。
盡管關(guān)于今后將交付全裝修成品房的《意見》已經(jīng)出臺(tái)，但市場上一些在《意見》出臺(tái)之前審批的毛坯房仍在銷售。目前市場上仍有為數(shù)不多的品牌地產(chǎn)仍有毛坯房項(xiàng)目在售。其中，個(gè)別優(yōu)勢地段的毛坯房單價(jià)到14000元左右。
太原的劉女士看中了紅星地產(chǎn)每平米均價(jià)在9000元到9800元之間的毛坯房，作為剛需客戶，劉女士說，毛坯房的單價(jià)相對于市內(nèi)中心地段14000元均價(jià)的精裝房，總價(jià)低，價(jià)格更具有優(yōu)勢。除此之外，后期的裝修可以根據(jù)個(gè)性化需求來控制裝修成本。
該項(xiàng)目營銷人員透露，毛坯房偏向于剛需和剛改的定位，合理控制總價(jià)，做毛坯比做精裝修更有優(yōu)勢，是每個(gè)開發(fā)商結(jié)合項(xiàng)目定位做的最終決策。在毛坯房即將推出歷史舞臺(tái)之前，自住的客戶更應(yīng)該盡早出手。
太原地產(chǎn)圈某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單純從國家的角度來看，精裝修確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)材料最大化的利用，但在具體操作中，精裝交付是大批量工裝，交付后仍然會(huì)有很多業(yè)主進(jìn)行修修補(bǔ)補(bǔ)，二次裝修，這樣的情況可能會(huì)影響節(jié)能減排的初衷。
省消協(xié)投訴部主任張佳認(rèn)為，此前，因精裝修房的質(zhì)量問題而引發(fā)的維權(quán)糾紛層出不窮，老百姓維權(quán)難已經(jīng)成為社會(huì)問題。由于品牌開發(fā)商的精裝修工程大多是外包工程，因此，當(dāng)有質(zhì)量糾紛出現(xiàn)時(shí)，開發(fā)商與外包商之間由于溝通問題導(dǎo)致維修進(jìn)度慢，此外，裝修質(zhì)量不過關(guān)，承諾的裝修材料與裝好的不符等問題也影響了人們對精裝房的信任度。
“對于精裝房的質(zhì)量是否過關(guān)，將來國家應(yīng)該出臺(tái)嚴(yán)格的國標(biāo)，從根本上杜絕因毛坯房退出歷史舞臺(tái)而引發(fā)的各種矛盾糾紛，真正把精裝房做到精而細(xì)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。