我愛(ài)我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、好房通……位于河北固安錦秀大道上的房產(chǎn)中介大量關(guān)門(mén)歇業(yè)，為數(shù)不多開(kāi)業(yè)的幾家房產(chǎn)中介也是門(mén)可羅雀，幾乎無(wú)人上門(mén)，生意異常冷清。和房產(chǎn)中介一起關(guān)門(mén)歇業(yè)的還有裝修公司、餐館等房產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及行業(yè)，何時(shí)開(kāi)業(yè)仍是個(gè)未知數(shù)。同樣的景象在燕郊也是比較普遍。受最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，環(huán)京二手房無(wú)論是價(jià)格，還是成交量均出現(xiàn)明顯下跌，投資熱情急劇降溫。
1月4-5日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者對(duì)河北固安、涿州、燕郊（下稱(chēng)，北三縣）等房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)家調(diào)查了解到，目前北三縣的房?jī)r(jià)大幅下跌，固安從最高每平方米3萬(wàn)元下降到1.6萬(wàn)元，除了一些二手房正在拋售外，幾乎無(wú)新房可售；涿州盡管沒(méi)有限購(gòu)政策，價(jià)格依然受到影響，下降幅度約在10%左右；而燕郊的房?jī)r(jià)幾乎“腰斬”，從最高每平方米4萬(wàn)元跌至2.2萬(wàn)元，有的甚至跌到1.25萬(wàn)元。就在價(jià)格下降的同時(shí)，二手房成交量也迅速下降。因?yàn)?ldquo;限購(gòu)”影響，在固安很多二手房中介幾乎沒(méi)有成交量，導(dǎo)致大量關(guān)門(mén)歇業(yè)。而新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的也不多，“捂盤(pán)”現(xiàn)象仍然普遍。
盡管環(huán)京房地產(chǎn)受政策調(diào)控影響較大，導(dǎo)致價(jià)格和成交量均出現(xiàn)大幅下降，但是值得注意的是表面冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一直在等待政策放開(kāi)，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介對(duì)于政策的放開(kāi)有很高的期待，且對(duì)后市房?jī)r(jià)預(yù)期較高。業(yè)內(nèi)人士表示，目前成交量和認(rèn)購(gòu)量持續(xù)走低符合調(diào)控預(yù)期，市場(chǎng)持續(xù)冷清、二手房中介關(guān)店歇業(yè)是降溫周期中的一種防寒措施，仍需警惕市場(chǎng)交易波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)2018年環(huán)京房產(chǎn)政策不會(huì)有太大的扶持，也不會(huì)繼續(xù)打壓，房產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)②呌谄椒�(wěn)。后續(xù)若出臺(tái)類(lèi)似北京社保異地承認(rèn)的做法，則有助于市場(chǎng)交易的復(fù)蘇，但能否出臺(tái)仍是個(gè)未知數(shù)。
房?jī)r(jià)和成交量大幅下降 新盤(pán)“捂盤(pán)”現(xiàn)象明顯
去年4月1日,雄安新區(qū)宣布成立，隨后周邊房?jī)r(jià)抑制不住地瘋漲。然而隨著當(dāng)?shù)卣拶?gòu)政策很快出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到迅速遏制。半年多的時(shí)間過(guò)去了，環(huán)京房?jī)r(jià)和成交量迅速下降，過(guò)去人滿為患的售樓處排隊(duì)“搶樓”現(xiàn)象已被冷清的場(chǎng)面所替代。
1月4日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者來(lái)到距離北京主城區(qū)50公里的固安縣，過(guò)去一出高速收費(fèi)站就被售房銷(xiāo)售員圍住的熱鬧場(chǎng)景已不在，只有一個(gè)銷(xiāo)售公寓的售樓員在向記者推銷(xiāo)著即將開(kāi)盤(pán)的公寓。對(duì)于記者關(guān)心的住宅樓盤(pán)，該售樓員表示，目前并沒(méi)有新房可售。
記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，正在排卡銷(xiāo)售的公寓（產(chǎn)權(quán)40年）均價(jià)在1.3-1.4萬(wàn)元／平方米，雖然沒(méi)有過(guò)去熱鬧搶購(gòu)的場(chǎng)面，但也有一些購(gòu)房者在簽公寓購(gòu)房合同。也有排上卡、沒(méi)有搶購(gòu)到房的購(gòu)房者正在辦理退押金手續(xù)。雖然公寓推出的數(shù)量不是很多，但因?yàn)椴幌拶?gòu)，加上價(jià)格比較低，以及開(kāi)發(fā)商給出優(yōu)惠的貸款政策，還是吸引了不少人購(gòu)買(mǎi)。
據(jù)售樓員介紹，與即將現(xiàn)售的空港壹號(hào)街區(qū)一路之隔的地塊，在去年7月份已被開(kāi)發(fā)商拿下，樓面價(jià)綜合起來(lái)已超過(guò)2萬(wàn)元／平米，這塊區(qū)域?qū)⒂诮衲晗掳肽晟鲜校鲜蟹績(jī)r(jià)將超過(guò)2.5萬(wàn)元／平米。
然而與開(kāi)發(fā)商預(yù)期不同的事實(shí)是，固安的二手房?jī)r(jià)格和成交量卻出現(xiàn)了大幅下降。從最初3萬(wàn)元左右直接跌到了1.6萬(wàn)元左右，即便如此，仍是有價(jià)無(wú)市，觀望態(tài)勢(shì)較濃。據(jù)固安縣住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)顯示，從1月1日到1月8日，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目銷(xiāo)售量?jī)H為66套。
“固安二手房的房?jī)r(jià)一直在下降，其中投資的人占多數(shù)，去年政策發(fā)布后，很多人覺(jué)得房?jī)r(jià)穩(wěn)不住了便拋盤(pán)，當(dāng)時(shí)他們?nèi)胧謨r(jià)格在7000元／平米左右，出售價(jià)格在1.6-1.8萬(wàn)元／平米。”一不愿意透露姓名的二手房中介工作人員告訴記者。
相似的情況在相臨的涿州也在上演，但是與固安不同的是涿州并沒(méi)有限購(gòu)。據(jù)一位王姓銷(xiāo)售員透露，去年雄安政策出來(lái)后，涿州也限購(gòu)了二十多天，但很快就取消限購(gòu)，房?jī)r(jià)同樣受到了影響。一方面是消費(fèi)者的心態(tài)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，尤其是對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)控對(duì)于他們影響比較大，所以投資熱情下降；另一方面，開(kāi)發(fā)商也存在“捂盤(pán)惜售“的心理。
據(jù)涿州k2獅子城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露：“為了保護(hù)最早一批購(gòu)房客戶(hù)，公司賣(mài)房子上午一個(gè)價(jià)，下午一個(gè)價(jià)，如果當(dāng)天來(lái)了100個(gè)顧客，我們最多開(kāi)10套房源，多一套都不開(kāi)。目前K2獅子城高層住宅還在封盤(pán)狀態(tài)，還有50套房源未出售。”
記者了解到，去年3月份位于高鐵站旁邊k2獅子城的價(jià)格在2.2萬(wàn)左右，但僅僅過(guò)了半年多，二手房?jī)r(jià)已悄然下降到1.6-1.7萬(wàn)元／平方米，尾房?jī)r(jià)格在1.4-1.5萬(wàn)元／平方米。而整個(gè)涿州的房?jī)r(jià)整體下降約為10%。
除了固安和涿州外，燕郊的房?jī)r(jià)和成交量的大幅下降。1月5日，記者來(lái)到燕郊售房一條街，同樣“冷清”的狀況再次上演。本地司機(jī)小李說(shuō)，“去年6月以前，在這條街道上，是隨處可見(jiàn)拿著傳單的中介、各個(gè)小區(qū)門(mén)口掛著售樓牌子的，有些乘客還會(huì)閑聊最近房?jī)r(jià)又漲了，現(xiàn)在不僅街道上變得冷清了，也沒(méi)人聊關(guān)于房?jī)r(jià)的話題”。
鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，去年燕郊塔樓房?jī)r(jià)最高為4.2萬(wàn)元／平米，板樓房?jī)r(jià)最高在4萬(wàn)元／平米，別墅或一層帶獨(dú)立小院房源房?jī)r(jià)將近5萬(wàn)元／平米。目前,高檔小區(qū)二手房均價(jià)下降至2.1-2.2萬(wàn)元／平米。燕郊老城區(qū)的二手房均價(jià)1.8萬(wàn)元／平米。
據(jù)易居研究院《50城商品住宅成交報(bào)告》顯示，京津冀房?jī)r(jià)跌幅明顯，成交量同比下跌43.8%。業(yè)內(nèi)人士表示，可以看到，在2017年嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，多地購(gòu)房熱度直轉(zhuǎn)急下，已逐步趨于平穩(wěn)，且有效控制了投資者投機(jī)現(xiàn)象。
二手房交易幾陷停滯房產(chǎn)中介面臨倒閉潮
值得注意的是，面對(duì)樓市成交量的持續(xù)減少，記者發(fā)現(xiàn)在燕郊的燕順路上，燊達(dá)房產(chǎn)、昆易房產(chǎn)等大部分二手房中介門(mén)店和售樓處都已關(guān)門(mén)。
“從去年3月開(kāi)始，由于市場(chǎng)不景氣，而店面成本又過(guò)高，許多公司就會(huì)關(guān)掉盈利欠佳的門(mén)店，但公司是不會(huì)裁員的，會(huì)把工作人員合并到其他門(mén)店。員工也開(kāi)始陸續(xù)離職，離職率還是挺高的。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
固安二手房中介盈固地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其公司在固安的門(mén)店共有三家，其他兩家今年年后就沒(méi)有開(kāi)門(mén)了�，F(xiàn)在還是有很多人來(lái)咨詢(xún)房?jī)r(jià)情況，但真正談到買(mǎi)、賣(mài)的顧客很少。目前二手房?jī)r(jià)格在1.6萬(wàn)元／平米，可選擇的房源也很少，如果交易價(jià)格達(dá)不到業(yè)主的價(jià)格也不會(huì)賣(mài)，現(xiàn)在是價(jià)格位于低谷，很多業(yè)主不急于在這個(gè)時(shí)候賣(mài)房。
記者粗略統(tǒng)計(jì)，在固安的錦繡大道上，二手房中介門(mén)店共有14家，其中包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、好房通、福瑞房產(chǎn)等8家門(mén)店都已拉下卷簾門(mén)。雖然時(shí)值正午，但這些房產(chǎn)中介均處于關(guān)門(mén)歇業(yè)狀態(tài)。
同時(shí)，在這條街上，和房產(chǎn)中介一起關(guān)門(mén)歇業(yè)的還有裝修公司、餐館等房產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及行業(yè)。一裝修店老板對(duì)記者直言，“最近建材生意特別冷清。近一個(gè)月內(nèi)，附近的大部分五金建材都陸續(xù)關(guān)門(mén)了，何時(shí)回來(lái)并不清楚。”
固安中鑫地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，此前房?jī)r(jià)漲的都按不住了，處于瘋漲狀態(tài)，幾乎是一天一個(gè)價(jià)格。自6月2號(hào)開(kāi)始限購(gòu)政策后，市場(chǎng)才開(kāi)始慢慢冷淡，新房不開(kāi)發(fā)了，二手房沒(méi)辦法購(gòu)買(mǎi)便一直降價(jià)，最近幾個(gè)月價(jià)格才開(kāi)始平穩(wěn)。除非是著急用錢(qián)，現(xiàn)在業(yè)主都不賣(mài)房子改出租了，市場(chǎng)可以交易的二手房很少。
“中國(guó)樓市也經(jīng)歷了幾起幾落，在每次調(diào)整階段，都會(huì)有部分從業(yè)人員會(huì)扛不住。此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高，吸引大量企業(yè)瘋狂涌入，但實(shí)際需求并不能長(zhǎng)期支撐，所以當(dāng)熱度退卻后，資金和人員都將逐步撤離，這也屬于正常情況。”方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志對(duì)《財(cái)經(jīng)》新媒體說(shuō)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，當(dāng)市場(chǎng)銷(xiāo)售不好，尤其是帶客量和認(rèn)購(gòu)量持續(xù)走低，門(mén)店和售樓處本身經(jīng)營(yíng)壓力也會(huì)增加，出現(xiàn)此類(lèi)門(mén)店關(guān)門(mén)和人員離職等情況，也是基于日常經(jīng)營(yíng)而調(diào)整的，更是降溫周期中的一種防寒措施。
“這也給予此類(lèi)企業(yè)一個(gè)警示，即政策調(diào)控下的市場(chǎng)交易波動(dòng)需警惕，盲目擴(kuò)張很容易帶來(lái)經(jīng)營(yíng)調(diào)整的壓力。預(yù)計(jì)到2018年下半年，此類(lèi)市場(chǎng)依然會(huì)有反彈的可能，進(jìn)而利好此類(lèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
雖然目前環(huán)京區(qū)域限購(gòu)嚴(yán)厲，但仍存在一些二手房中介機(jī)構(gòu)承諾，可以為顧戶(hù)辦理購(gòu)房資格。記者咨詢(xún)到一家固安二手房中介，其還明確報(bào)出辦理資質(zhì)的費(fèi)用在3-5萬(wàn)元。前提條件是必須全款，且需要等待三個(gè)月才能辦下房產(chǎn)證。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些曲線購(gòu)房的做法，也說(shuō)明各類(lèi)違規(guī)交易還是很多，如果市場(chǎng)變化不大，那么風(fēng)險(xiǎn)可能還不會(huì)擴(kuò)大。但如果后續(xù)政策調(diào)整，那么很多違規(guī)交易背后會(huì)出現(xiàn)很多糾紛。以代繳社保為例，如果說(shuō)開(kāi)始承諾是交三年就可以購(gòu)房，但如果三年以后社保繳納條件變動(dòng)了，那么這個(gè)時(shí)候這個(gè)責(zé)任是由購(gòu)房者承擔(dān)還是房企承擔(dān)，存在不確定性困素。
“市場(chǎng)低迷自然也會(huì)對(duì)此類(lèi)房企有一定的影響。當(dāng)前此類(lèi)房企在回款方面其實(shí)還是有很多壓力的，所以也會(huì)有違規(guī)做法，后續(xù)在購(gòu)房政策上，也應(yīng)該有環(huán)京的概念，允許社保繳納異地認(rèn)同等內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
房產(chǎn)觀望態(tài)勢(shì)較濃政策仍決定后市發(fā)展
盡管二手房?jī)r(jià)格和成交量均出現(xiàn)了持續(xù)下降的局面，但是不能否認(rèn)的是環(huán)京區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿θ员豢春�，而這些區(qū)域的發(fā)展將為房?jī)r(jià)的持續(xù)走穩(wěn)帶來(lái)利好因素。事實(shí)上，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，雖然房?jī)r(jià)下降、成交量低迷、生意冷清，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的”捂盤(pán)惜售“，以及對(duì)后續(xù)政策的放開(kāi)仍充滿期待。
值得注意的是，推動(dòng)京津冀一體化、民航一體化的發(fā)展規(guī)劃正在影響著這些區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，目前橫跨通州和燕郊的潮白河大橋工程進(jìn)入收尾階段，預(yù)計(jì)10月1日通車(chē)。也就是說(shuō)，其將進(jìn)一步拉近北京與燕郊兩地之間的距離，也將有效緩解燕郊往返北京的交通擁堵?tīng)顩r。
與此同時(shí)，首都第二機(jī)場(chǎng)選址大興，預(yù)計(jì)2019年新機(jī)場(chǎng)將投入運(yùn)行，涿州距新機(jī)場(chǎng)距離為39.8公里，固安距新機(jī)場(chǎng)距離為16.6公里。隨著新機(jī)場(chǎng)的啟用，周?chē)a(chǎn)業(yè)發(fā)展也將被帶動(dòng)，而房地產(chǎn)的價(jià)格將得到進(jìn)一步的穩(wěn)固。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，固安過(guò)去優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)集群，而這兩年包括新機(jī)場(chǎng)建設(shè)、部分高校等概念出現(xiàn)，其實(shí)也說(shuō)明樓市面臨可以繼續(xù)改善的機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)上漲本身也是存在合理、自然上漲的部分，但也不排除部分炒作嫌疑。對(duì)于此類(lèi)區(qū)域，應(yīng)該讓此類(lèi)利好概念慢慢釋放，而不是一次性透支，否則容易出現(xiàn)各類(lèi)投資泡沫。
對(duì)于環(huán)京來(lái)說(shuō)，主要是河北的一些地級(jí)市以及相關(guān)城鎮(zhèn)，包括承德、保定、廊坊、張家口等市。當(dāng)然從大范圍來(lái)看，也包括天津部分地市以及類(lèi)似滄州等城市。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于環(huán)京來(lái)說(shuō)，其實(shí)主要是北三縣的概念，再?lài)?yán)格來(lái)說(shuō)是燕郊等城市或城鎮(zhèn)的概念。類(lèi)似區(qū)域下跌是有信號(hào)意義的，第一、說(shuō)明北京房地產(chǎn)市場(chǎng)以及周邊的管控趨嚴(yán)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所變化。第二、燕郊等地的炒房需求太大，當(dāng)前需求有所剔除。所以類(lèi)似領(lǐng)跌其實(shí)也是說(shuō)明當(dāng)前三大城市群中的“房住不炒”思路的落實(shí)。
“類(lèi)似下跌其實(shí)也是暫時(shí)的，北三縣后續(xù)上漲動(dòng)力依然是強(qiáng)勁的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，環(huán)京市場(chǎng)其實(shí)潛在的購(gòu)房需求是很多的，但出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象則和購(gòu)房政策嚴(yán)厲有關(guān)。尤其是在限購(gòu)上，對(duì)于購(gòu)房者的社保繳納要求提高，其符合要求的人其實(shí)是不多的，所以市場(chǎng)會(huì)有所疲軟和降溫。
那么，樓市交易量下滑趨勢(shì)是否會(huì)延續(xù)？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前政策嚴(yán)厲，環(huán)京市場(chǎng)交易下滑也是符合預(yù)期的。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)調(diào)整出類(lèi)似北京社保異地承認(rèn)等做法，這也有助于市場(chǎng)交易的復(fù)蘇。
對(duì)于北三縣來(lái)說(shuō)，此類(lèi)城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，關(guān)鍵就是要控制幅度。真正下跌的空間其實(shí)不大，這和此類(lèi)區(qū)域和北京等聯(lián)系進(jìn)一步密切是有關(guān)的。因此，政策方面關(guān)鍵是要依賴(lài)兩點(diǎn)。第一、違規(guī)資金堅(jiān)決不給進(jìn)。第二、適當(dāng)考慮北京就業(yè)的部分外來(lái)人口購(gòu)房需求。
鄧志浩表示，此區(qū)域的房?jī)r(jià)，實(shí)際需求還是停留在投資層面。2018年政策對(duì)環(huán)京樓市將不會(huì)有太大的扶持，也不會(huì)繼續(xù)進(jìn)一步打壓，在大環(huán)境下樓市可能會(huì)趨于冷靜、平穩(wěn)。
不過(guò)，對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)走勢(shì)還是要看政策，政策持續(xù)緊，房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)下跌，政策平穩(wěn)房?jī)r(jià)就會(huì)平穩(wěn)，政策寬松市場(chǎng)就恢復(fù)的就快。因此政策仍是決定未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。